I PROPRIETARI UNICI SEGUONO LE STESSE REGOLE DEI CONDOMINI

DA IL SOLE 24 ORE

di Mario Cerofolini e Lorenzo Pegorin

Il decreto legge 11/2023, convertito con la legge n. 38/2023, in linea generale, blocca l’esercizio delle cessioni e degli sconti in fattura per ogni tipologia di bonus edilizio su condomìni (ed edifici assimilati) che abbiano delibera e Cilas successive alla data di entrata in vigore del decreto stesso (17 febbraio 2023). La cessione è ancora possibile, invece, per chi ha ottenuto le abilitazioni amministrative entro quella data, anche se poi materialmente le operazioni di cessione/sconto (emissione della fattura, pagamenti, eccetera) verranno compiute nei prossimi mesi. Stop alla cessione, quindi; ma per tutti gli interventi resta inalterata la possibilità di seguire la strada della detrazione (per chi ne avrà capienza), secondo le nuove percentuali fissate con il decreto Aiuti-quater (Dl 176/2022, convertito con la legge 6/2023) e la legge di Bilancio 2023 (legge 197/2022), che hanno ridisegnato, ancora una volta, il perimetro di riferimento di queste misure. L’offerta, anche in questo caso, cambia a seconda che ci si riferisca a lavori eseguiti su singole unità immobiliari o su condomìni e immobili assimilati (unità immobiliari costituite da più immobili accatastati separatamente fino a un massimo di quattro in comproprietà o appartenenti a un singolo soggetto).

Gli interventi in condominio
La nuova versione del comma 8-bis dell’articolo 119 del Dl 34/2020, introdotta dall’articolo 9, comma 1, lettera a), numero 1), del Dl 176/2022 prevede che, in linea generale, gli interventi agevolati che vengono effettuati – al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni – dai condomìni e dalle persone fisiche su parti comuni di edifici interamente posseduti, purché composti da massimo quattro unità immobiliari, beneficino del superbonus pari a:
- 110% per le spese sostenute, a decorrere dal 1° luglio 2020, sino al 31 dicembre 2022;
- 90% per le spese del 2023;
- 70% per le spese del 2024;
- 65% per le spese del 2025.

Il 110% anche per il 2023
La legge di Bilancio 2023 prevede tuttavia anche una specifica eccezione alle regole, in base a cui per il 2023 non si applica la riduzione del superbonus al 90 per cento. In particolare, ciò avviene nei seguenti casi:
1) per i condomìni, se entro il 31 dicembre 2022 è stata presentata la Cilas e contemporaneamente entro il 18 novembre 2022 è stata adottata la delibera assembleare che ne approva l’esecuzione dei lavori;
2) per i condomìni – in alternativa al punto precedente – se la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022 e la delibera è stata adottata dal 19 al 24 novembre 2022;
3) per i proprietari unici di edifici con unità da 2 a 4 e le Onlus, le Odv e le Aps (non condomìni), se la Cilas è stata presentata alla data del 25 novembre 2022. In tali situazioni non viene richiesta alcuna delibera del proprietario;
4) in caso di demolizione e ricostruzione degli edifici, inquadrabile come ristrutturazione dal Dpr 380/2001, se l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.
Questa circostanza interessa unicamente i condomìni e i proprietari unici e non anche le unità unifamiliari o le case a schiera (risposta parlamentare n. 5-07599/2022). Quindi il termine per i soli condomìni è stato prorogato al 31 dicembre, a condizione però che le assemblee abbiano deliberato i lavori entro il 18 novembre (data di entrata in vigore del decreto Aiuti-quater), per cui servirà una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Se invece la delibera è stata varata tra il 19 e il 24 novembre, il termine massimo per la Cilas resta sempre il 25 novembre 2022. In relazione ai citati punti 1 e 2, la data della delibera assembleare deve essere attestata con dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (rilasciata in base all’articolo 47 del Dpr 445/2000, con sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci) dell’amministratore del condominio o del condomino che ha presieduto l’assemblea, nel caso dei condomìni minimi. Per gli interventi che prevedono una demolizione e ricostruzione parziale (ad esempio, demolizione solo di un solaio, del tetto o di una parete) sarebbe auspicabile un chiarimento ufficiale che spieghi se si possa parlare di “demolizione e ricostruzione dell’edificio” e, quindi, valga la presentazione del titolo edilizio entro il 31 dicembre 2022 oppure no. Se il condominio o il proprietario unico non hanno rispettato le scadenze sopra individuate per tutti i pagamenti effettuati entro il 31 dicembre 2022, è possibile comunque fruire della detrazione al 110%, prima della riduzione al 90% prevista per il 2023. Si ricorda, inoltre, che agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni (per esempio, quelli delle persone fisiche su edifici unifamiliari e villette a schiera) per i quali, alla data del 25 novembre, risulta effettuata la Cila, il comma 894 della legge di Bilancio 2023 conferma l’applicazione della detrazione del 110% anche per tutto il 2023. In tali casi, quindi, non si applica la riduzione al 90 per cento. Le case unifamiliari sulle quali, entro il 30 settembre 2022, sono stati completati almeno il 30% dei lavori (Sal) prenderanno il superbonus nella vecchia aliquota maggiorata per le spese sostenute fino al 30 settembre 2023.

La cessione nei minicondomini
Sotto il profilo operativo, le comunicazioni delle opzioni ex articolo 121 del Dl 34/2020, per i lavori ffettuati sui minicondomini, per i quali non risulta essere stata effettuata l’apertura di un codice fiscale del condominio (in quanto non obbligatoria), sono a cura del cosiddetto “condomino incaricato”. Per i benefici fiscali, infatti, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato che ha effettuato i connessi adempimenti, conservando la prova che gli interventi sono stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio. Si pensi al fabbricato composto da due unità immobiliari (oltre alle pertinenze) appartenenti a due soggetti diversi. In queste situazioni le comunicazioni di cessione del credito andranno così gestite:
- per le detrazioni relative ai lavori sulle parti comuni, va fatta la comunicazione relativa a un condominio minimo (una per ciascuna tipologia di intervento): in sostanza, un’unica comunicazione per entrambi i condòmini (a cura del “condomino incaricato”);
- per le detrazioni relative agli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, deve essere effettuata una comunicazione per ciascuna unità immobiliare e per ciascun intervento, da parte di ciascun condomino interessato.

Fattura per le parti comuni
Nel merito della questione, è utile segnalare che a Telefisco 2023 l’agenzia delle Entrate ha chiarito come non sia obbligatorio che i documenti di spesa relativi alle parti comuni siano per forza intestate al condomino incaricato (con l’indicazione dei codici fiscali degli altri condòmini interessati alla detrazione). È infatti consentito che le fatture relative alle parti comuni possano essere intestate anche al singolo oggetto. Ogni condomino, quindi, può rivolgersi direttamente al fornitore e “gestire” la propria quota di spesa, anche per i lavori relativi alle parti comuni che caratterizzano l’intervento come “condominiale”. In ogni caso, i condòmini sono tenuti sempre a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Unico proprietario del fabbricato
Le stesse regole per la cessione valgono anche per l’unico proprietario del fabbricato (da 2 a 4 unità). Questi sarà infatti chiamato a compilare la comunicazione con le stesse modalità previste per gli interventi effettuati su parti comuni condominiali, facendo proprie le regole compilative del condominio minimo (Faq agenzia delle Entrate, pubblicata il 15 aprile 2021) Egli sarà tenuto ad indicare nel frontespizio:
- il valore “2” (condominio minimo senza amministratore di condominio) in corrispondenza del campo «condominio minimo»;
- il proprio codice fiscale in corrispondenza del campo «codice fiscale dell’amministratore di condominio o del condomino incaricato».
I quadri successivi del modello saranno invece compilati in questo modo:
Onel quadro A, in corrispondenza del campo «n. unità presenti nel condominio », andrà indicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
Onel quadro B andranno indicati i dati catastali di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio;
Onel quadro C andrà valorizzata la «Sezione II - Soggetti beneficiari», ripetendo nelle varie righe il proprio codice fiscale per ciascuna delle unità immobiliari indicate nel quadro B.

Particolarità in tema di cessione
Il primo beneficiario del bonus – condomino o proprietario singolo di più unità (da 2 a 4) – sarà sempre obbligato, nel caso in cui opti per la cessione del credito, a cedere a terzi tutto il credito (o tutte le rate
residue). Non potrà, ad esempio, cedere la rata scadente nel 2023, oppure quelle scadenti nel 2023 e nel 2024, trattenendo le rate successive, sia per la detrazione che per altre cessioni. Il primo beneficiario, dunque, che sia condominio, condomino o titolare da 2 a 4 unità, ha fondamentalmente due possibilità:
cedere l’intero credito oppure iniziare a detrarre e poi, eventualmente, cedere irrevocabilmente «tutte le rate residue » (mancanti) non fruite (provvedimento direttoriale del 3 febbraio 2022 sulle opzioni, circolare 24/E/2020). Nel corso di Telefisco 2023, l’agenzia delle Entrare ha invece chiarito un altro caso: quello del committente privato che effettua un intervento di ristrutturazione edilizia (in base all’articolo 16-bis del Tuir) servendosi di più artigiani, alcuni dei quali riconoscono lo sconto in fattura del 50%, mentre altri
vengono pagati integralmente. Il dubbio riguardava la possibilità che il committente utilizzasse in dichiarazione la detrazione per la spesa sostenuta nei confronti di un artigiano, cedesse alla banca il credito derivante dalla detrazione per la fattura pagata ad un secondo artigiano, e cedesse a un diverso acquirente il credito derivante dalla detrazione per la fattura pagata al terzo prestatore d’opera. L’Agenzia ha spiegato che – fermo restando il rispetto del massimale di spesa agevolabile per l’intervento effettuato – il contribuente può fruire della detrazione in dichiarazione dei redditi con riferimento ai pagamenti eseguiti ad alcuni fornitori e optare per lo sconto in fattura (o per la cessione del credito) relativamente alle somme dovute ad altri fornitori.